특례보금자리론 총정리: 자격, 금리, LTV/DTI, 신청 등

안녕하세요. 이 글은 특례보금자리론 관련하여 신청 자격, 금리 안내, 신청 방법 등 정리한 내용입니다. 이번 특례보금자리론 대출 한도는 최대 5억 원입니다. 다만 9억 원 이하의 주택을 살 때 가능한데요. 해당 페이지에서 특례보금자리론 자세한 내용들 확인해보시길 바랍니다.

 

 

최근 금리가 잇따라 상승하면서 주택담보대출 금리에도 영향을 주고 있는데요. 집값이 워낙 비싸서 대출금액이 크다 보니 금리가 조금만 올라도 실제 나가는 이자 부담이 말도 안되게 높아졌습니다.

 

금리부담을 줄이기 위해 2023년 실행 예정이던 일반형 안심대출과 적격대출이 특례보금자리론에 통합되어 운영되기로 결정됐는데요.

 

특례보금자리론은 4%대 고정 금리로 나왔습니다. 1금융권에서 좋은 조건으로 주택담보대출을 받으신분들에겐 사실 큰 차이는 없습니다.

 

하지만 주담대 금리를 5% 이상, 7~8%대로 받으셨다면 이자를 절반가량 낮출수 있는 기회입니다.

 

이번 특례보금자리론은 소득이 없어도 신청이 가능한데요. 아래 내용들 자세히 살펴보시면서, 여러분은 조건에 해당이 되는지, 기존 주담대와 특례보금자리론을 받았을 때 이자 차이가 얼마나 되는지 확인해보시길 바랍니다.

 

 

 

특례보금자리론 자격 조건

먼저, 신청 자격으로 무주택자 또는 1주택자인 경우 신청이 가능합니다. 2주택자인 경우는 원칙적으로는 되지 않는데요.

 

분양권이나 조합원 입주권으로 주택을 구매해서 이사하려는 경우처럼 대체취득을 위해 일시적으로 2주택을 보유하게 된다면, 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로 신청이 가능합니다.

 

특례보금자리론 신청은 소득이 없어도 가능합니다. 다만 주택 가격이 9억 원 이하인 경우에만 신청이 가능하며, 9억 원 이상일 경우 자격 조건에 해당되지 않습니다. 

 

특별보금자리론 전세 자금으로 사용은 불가능한데요. 담보 대출이라 전세에 대한 대출은 포함되지 않습니다. 청년 전세를 구하신다면 중기청 전월세보증금대출, 청년 임차보증금 대출 등은 1%대로 이용이 가능하니 참고하시길 바랍니다.

 

 

주택가격 평가

주택 가격에 대한 평가는 아래 순서대로 적용됩니다. 시세가 형성된 아파트의 경우인데요. 요즘 금리가 높아지다보니 매물이 싸게 나오는 경우가 생기는데, 그와 상관없이 아래에서 조회되는 가격을 기준으로 특례보금자리론을 신청할 수 있는지 판단합니다. 주택가격을 아래 시세평가 사이트들에서 시세를 꼭 확인해봐야하는 항목입니다.

• 시세평가 순서: KB부동산 → 한국부동산원 시세 → 주택공시가격 → 감정평가액 순으로 적용

 

신축 아파트의 경우 분양가액을 우선 기준으로하고, 분양가액 적용이 힘든 경우 감정평가액으로 기준을 정합니다.

• 분양가/입주권 실거래가 조회 바로가기

아파트가 아닌 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등의 경우라면 주택 공시가격이 1순위, 감정평가액이 2순위로 시세를 평가합니다. 단, 차주가 원할 경우 감정평가액을 기준으로 우선 적용할 수 있는데요. 주택의 경우 공시가격이 조회가 안되는 경우가 있기에 감정평가액을 적용하면 되겠습니다. 오피스텔의 경우 특례보금자리론 적용은 불가능합니다.

 

 

용도 구분

1. 주택 구입 용도
2. 상환 용도기존: 주담대 대환 목적 (이용중인 주담대 금리가 특례보금자리론보다 높은 경우)
3. 보전 용도: 전세보증금 반환 목적인 경우 (역전세로 인해 집주인이 세입자에게 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등)

 

특례보금자리론 금리

특례보금자리론 금리는 고정금리로 우대조건에 따라 최대 3.75%를 적용받을 수 있습니다. 일반적인 금리 기준은 주택가격 및 소득을 고려하여 2가지 유형이 있습니다. 여기서 부부인 경우(기혼), 부부소득 합산으로 봅니다.

• 우대형: 4.65 ~ 4.95% (주택 가격 6억 미만 + 소득 1억 미만인 경우)
• 일반형: 4.75~5.05% (주택 가격 6억 이상 또는 소득 1억 이상인 경우)

 

우대 금리

위의 기본 금리에 추가로 우대 금리를 적용 받을 수 있고, 우대 사항은 총 5가지입니다. 우대 사항 최대로 받으면 0.9%(90bp)까지 금리를 추가로 낮출수 있습니다. 우대 금리를 적용받으려면 소득 증빙이 필요하고, 부부의 경우 본인과 배우자의 소득을 모두 증빙해야 합니다. 여러분이 우대형 10년 만기(4.65%)를 선택하셨고, 우대 금리를 최대(0.9%)로 받았다면 3.75%의 금리로 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다.

 

우대 종류

1. 아낌e: 주택 가격이 6억 원 초과 9억 원 이하라면 금리 0.1% 추가 할인 (소득 상관 없으며, 다른 우대 조건과 중복하여 받을 수 있음)
2. 저소득청년: 나이 만 39세 이하이면서, 주택가격 6억 원 이하이면서, 소득은 6천만 원 이하인 경우 0.1% 금리 추가 할인
3. 사회적배려층: 한부모‧장애인‧다문화‧다자녀가구로 주택 6억 원 이하이면서, 소득 6천만 원 이하인 경우 0.4% 추가 금리 할인 (다자녀가구 소득 기준은 7천만원)
4. 신혼가구: 주택 6억 원 이하 및 부부소득 7천만 원 이하이면서, 혼인신고일부터 7년이 도과하지 않은 부부(결혼예정자 포함) 0.2% 금리 우대
5. 미분양주택: 주택 6억 원 이하 및 소득 8천만 원 이하인 경우 0.2% 금리 우대

 

최대로 받을 수 있는분은 별로 없으실거 같은데요. 좋은 조건으로 시중은행에서 주담대를 받으셨다면 큰 메리트는 없겠습니다. 하지만 저도 주택이라 1금융권 대출이 어려웠고, 이자부담이 많이 늘어난 상황이기 때문에 일반형만 해도 조건이 훨씬 좋아집니다.

 

특례보금자리론은 중도상환수수료가 없는게 또 사용하기 좋은 조건인데요. 먼 미래에 금리가 낮아져서 시중은행의 주택담보대출금리가 더 저렴해질 수 있습니다. 그 때 은행에서 대출을 받아 특례보금자리론을 상환해도 별도의 수수료가 없겠습니다. 

 

 

특례보금자리론 만기

각 유형에서 금리 차이는 대출 만기에 따라 달라집니다. 만기는 10년에서 최대 50년까지 있습니다. 40년과 50년은 일부 조건이 붙는데요. 다음과 같습니다.

• 40년: 만39세 이하 또는 혼인 7년 이내인 신혼부부
• 50년: 만34세 이하 또는 신혼부부

 

특례보금자리론 LTV / DTI

먼저 특례보금자리론은 DSR 적용은 받지 않습니다. 하지만 최대 5억 원까지 LTV와 DTI의 한도내에서 대출 받을 수 있습니다. 생애 최초 주택구입자인 경우엔 구분없이 DTI 60%, LTV 80%까지 대출이 가능합니다. 단, 부부인 경우 본인과 배우자 모두 과거에 주택을 구매했던 이력이 없어야 생애 최초 주택구입자로 인정됩니다.

 

정말 거주지가 필요한 실수요자로써 요건이 충족된다면 규제지역 LTV 10% 차감이 적용되지 않아 70%를 적용받습니다.

• 실수요자 요건: 주택 8억 원, 소득 9,000만 원, 무주택자

LTV, DTI의 자세한 기준은 아래와 같습니다.

 

DTI는 최대 60%, LTV는 최대 70%까지 가능합니다. LTV는 주택 유형과 지역에 따라 낮아질 수 있습니다.

• 아파트가 아닌 연립, 다세대, 단독주택은 LTV가 5% 차감: LTV 65%
• 규제지역: 아파트 60%, 연립, 다세대, 단독주택: 55%

LTV 관련하여 중요한건, 대출가능한 금액은 대출한도(5억 원)과 LTV 적용 금액 중 '적은' 금액을 받을 수 있습니다. 예를 들어 아파트가 5억 원이라면 LTV 70% 금액인 3.5억 원만 대출이 가능합니다. 대출 최대 한도는 5억 원이지만 전체를 받을 수 없습니다. 아파트가 7억 원이라면 LTV 70%는 5.25억 원이지만 최대 한도가 5억 원이기 때문에 5억까지만 대출이 가능합니다.

 

특례보금자리론 대출 실행은 신청 후 30일 이후에 실행되니 입주 계획은 꼼꼼히 확인해보셔야합니다. 특례보금자리론 규제지역은 다음 내용을 참고하시길 바랍니다. 

 

특례보금자리론 규제지역

특례보금자리론 규제지역은 기존 보금자리론을 참고하면 될 것 같습니다. 보금자리론의 규제지역은 2023년 1월 5일부터 규제지역(투기지역, 투기과열지구 등)으로 구분했던 지역이 대부분 해제됐습니다. 적용날짜도 2013년 1월 5일부터 신청받는 보금자리론에 적용되기 시작했습니다.

• 투기지역(투기과열지구 및 조정대상지역 포함): 서울 송파, 강남, 서초, 용산
• 이 외 규제지역 해제

 

특례보금자리론 신청

 

신청 기간

2023년 1월 30일 월요일부터 ~ 1년 간 한시적 운영

 

신청하기

• 주택금융공사 홈페이지: https://www.hf.go.kr/ko/index.do
• 스마트 주택금융 앱
  주택금융공사 문의 전화: 1688-8114

 

이렇게해서 특례보금자리론 신청과 관련하여 자격, 금리, LTV/DTI 기준 등 전체적으로 알아봤습니다. 해당 정책과 더불어 내집마련을 이뤄줄 수 있는게 많아졌으면 좋겠네요. 감사합니다!